随着新冠肺炎疫情在全球主要国家的相继暴发，世界经济面临新一轮衰退阴影。我国当前疫情虽然得到初步控制，但在“外防输入、内防反弹”的大背景下，生产生活短期内均难以恢复正常。
服务行业，特别是具备消费者聚集性特征行业，不可避免要遭受巨大经济损失。其他多数行业虽然有条件恢复正常生产经营，但需求（订单）却又因全球经济不景气而大幅消减。挽救经济增长、避免硬着陆，多项经济振兴计划箭在弦上。
在众多被提议的经济振兴政策中，以人工智能、云计算、工业互联网、5G网络、特高压等为代表的“新基建”目前呼声很高，同时受到的批评与质疑也最多。
倡导者认为，新基建代表了未来的产业发展方向，可以一举解决当前经济现实困难和未来经济发展动力的问题。但质疑者认为，新基建巨额资金来源问题无法解决、对就业的拉动作用有限、投资效益无法保证，因而难以有效化解眼前的现实经济困境。甚至有人认为，从拉动就业和投资角度来看，新基建的刺激效果还远不如以“铁公基”为代表的传统基建。
当争议难分高下时，我们不妨以史为鉴。
2008年末，为应对全球金融危机冲击下我国可能面临的经济硬着陆的风险，我国推出了 “四万亿”投资计划。这是一项规模宏大、影响深远的大规模基建投资计划。根据国家发改委测算，四万亿中铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设和城市电网改造约1.5万亿元。换而言之，“四万亿”投资计划的主要资金投向，是以“铁公基”为代表的传统基建。之后，我国成功率先从全球金融危机的阴影中走出。
从中国GDP增速看，2009年经济增速避免了类似2008年的直线式下滑，2010-2011年经济增速还有一波较快回升。虽然之后经济增速重新进入缓慢下降的“新常态”，但短期经济向下剧烈波动的态势得以成功熨平（参见图1）。
图1：中国GDP年度增速
尽管“四万亿”投资计划也显著推高了房价，但不少人赞同它在一定程度上有效对冲了全球金融危机的冲击，避免了大规模的农民工返乡。此后，一旦遇到经济增速下滑，人们难免会想到利用加大基建投资去对冲。此次新基建的提出，也和这一历史经验有一定关联。
然而，利用大规模基建投资来对冲经济衰退风险的“成功历史经验”可能只是历史表面现象，并不代表历史事实。中国如何迅速走出全球金融危机阴影，我们还有另一个版本的故事。
基础建设投资，一般属于高投入、低回报、回收期极长的项目。虽然可能有利于长期发展，但对经济的短期拉动作用有限，甚至还可能使短期经济失血，加大宏观经济风险。从经济学角度看，政府大规模投资可能会产生“挤出效应”，推高民间投资与消费成本，从而使民间投资与消费下降。
为什么其他发达国家在面临同样境地时，很少推出大规模基建投资计划呢？为什么中国的“四万亿”投资计划能够在全球率先奏效呢？是发达国家基础建设水平太高不需要重复建设吗？是“铁公基”成功吸纳了大规模就业吗？都不完全是。中国经济能够迅速率先从全球金融危机中脱困，这很可能仅是因为，我们的前述分析中遗漏了一个不愿被公开提及的重要角色。这一重要角色即是房地产。
“四万亿”投资计划所投资的“铁公基”，也许能够为长远经济发展提供持续动能，但短期的经济拉动能力不足也是事实。之所以大规模基建投资之后，经济形势无惧金融危机阴影迅速好转，仅是因为房地产业在资金政策双重剌激下，得以迅速满血复活（参见图2、图3）。
图2：历年新开工房屋面积
图3：历年房地产开发投资
不仅如此，大规模基建投资计划本身，也间接起到为房地产开发和销售投融资的作用。典型的比如大拆大建，各类资金变相流入房地产领域等。虽然“铁公基”对就业和经济的短期拉动作用有限，但房地产业却是不容置疑的短期经济强“兴奋剂”。
这也可以从另一方面解释，为什么发达国家很少利用大规模基建投资作为短期经济的剌激手段。西方国家城市化进程早已结束，国民居住条件较高，已经没有了房地产在后面同时发力。
新基建投资并不是挽救短期经济增长的有效手段，能吸纳相对更多就业的传统基建“铁公基”也不是，房地产才是。一条新修建的高速公路，可能三五年内都没有多少车通行。而一个新家，从交房之日起便需要不断的装饰、维护、添置家具家电。更别说住房与结婚及人类繁衍息息相关。
与住房配套的固定车位，是便利使用新能源汽车的重要条件。房地产业及其直接关联的建安装饰产业不仅本身能吸纳大量就业，房地产业还对诸多上下游重要产业有巨大的带动作用。更重要的是，房地产业的复苏能够使地方财政脱困，从而促使濒临休克的区域经济迅速重新进入正常运行轨道。
回到最初的讨论，离开了房地产，不仅新基建难当挽救经济大任，传统基建同样不行，它们都不是很好的熨平短期经济周期波动的政策工具。2008年以来“铁公基”为代表的基建作为短期经济周期工具看似有效，只是因为人们不愿意提及作为“幕后英雄”的房地产。
从这个角度看，部分新基建的倡议者，也可能只是把新基建作为房地产融资的手段，而借机激活地产才是终极目标。
然而，到目前这个阶段，房地产还堪当大任吗？答案既是否定的，也是肯定的。
如今，房价处于历史高位，居民普遍背负数十年的房贷，手持多套房者亦不在少数，三四线城市及大城市远郊住宅空置率高企。房地产泡沫带来的城市低水平向外简单克隆，也极大损害了城市品质。
多数人心里都明确，我国已经无法再承受新一轮的房地产泡沫。再度剌激房地产，一旦引发房价大起大落和市场崩溃，后果不堪设想。近年来中央反复强调的“房住不炒”，其主要目的之一，就是避免因炒房引发系统性经济风险。
我国房地产业虽然具有较大的泡沫风险，但同时也有较大的发展潜力。这一论点表面上好像相互矛盾，实际并非如此。
尽管我国一直为房地产泡沫问题所困扰，但是像我国这样城市化没结束而房地产已经有大泡沫化特征的，在世界各国发展史上并不常见。其中一个很重要的原因，就是二元土地开发制度对房地产业发展的刚性约束。城市土地由当地政府独家拍出，形成人为的稀缺性。使得人们的住房需求还远未得到满足时，房地产泡沫就已经累积。
衣食住行是人们最基本的需要，改善居住条件既是人们向上的动力之一，也是人们对美好生活向往的重要组成部分。我国目前还处于城市化的大背景之下，未来一段时期内每年还有上千万的农民进城需要住宅，一批已经进城的无房者（半城市化人口）也需要在未来购置住宅。我国城镇居民总体住房品质也不高，非成套住宅、筒子楼等还占有存量的较大比重，改善性居住需求有待激发。在抑制泡沫的同时设法满足这些基本需求，既能解决房地产业的发展潜力问题，也能部分化解当前经济发展的困境。
虽然由于土地制度约束，传统的房地产发展模式已经走进死胡同，泡沫和炒房将随着行业复苏更快反弹。但如果能够打破土地垄断，则我们能够在大幅增加住房投资、改善居民居住条件的同时，也能抑制消减地产泡沫，可以实现一举多得。我们需要开发新的房地产模式，而开启新地产模式的钥匙就是土地制度改革。
目前，我们已经走出了改革的第一步。自2020年1月1日起施行的新修订的《土地管理法》第六十三条规定，“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。这实际上为打破土地供应垄断、促进经营性集体建设用地直接入市创造了一定的法律条件。
可惜的是，规划为工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地规模很小，农村主要建设用地是宅基地。这一改革实际应用场景极其有限，难以撼动传统的垄断性房地产开发格局。
如果我们能够更进一步，探索宅基地等非经营性集体建设用地的直接流转途径，则新地产模式将诞生。我们既可以放手发展房地产业改善居民住宅条件，又能够抑制房地产泡沫的扩张，更可以解决当前的经济困境，起到一石多鸟的功效。
在新的地产模式下，与街区制相配合，放开和支持居民在符合规划的前提下购地自建房，将进一步激发居民的改善居住条件热情，促进城市风貌的多元化。城市单一化扩张的格局也能得到进一步改善，对城市建筑文化艺术是一个重大发展。
总之，新基建和传统基建作为长期发展战略的必要部分，仍需要加大投资。
但短期看，资金很容易流入地产领域，形成新一轮的房地产泡沫。单纯采取堵的策略，强力防范资金流入房地产领域，可能事倍功半。而且离开了房地产，新基建和传统基建都只能作为长期战略而存在，无法迅速拉动经济、解决当前的现实经济困难，这是一个悖论。
走出历史怪圈的办法是，通过土地改革开启新地产模式，引导资金合理流入房地产领域。在消解房地产泡沫的同时，居民住房条件得到长足改善，短期经济增长动力问题也得以解决。
（作者邹琳华为中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任，纬房指数创始人）