文/燃财经工作室
来源：燃财经（ID：rancaijing）
“我们有个客户是其他空间转过来的，那家空间倒闭了，光我客户一家就被拖欠了 20 多万的保证金。”近日，一位联合办公空间运营人员道出了疫情之下的行业现状，不少玩家退出市场，剩下的也面临着道道险途。
对于联合办公行业来说，每年有两个新租旺季，分别是春节后两个月和第三季度。但受疫情影响，今年春节后的旺季，整个行业几乎颗粒无收，随着疫情在海外的持续和国内的反复，第三季度前途未知。
星瀚资本创始合伙人杨歌称，在今年这样的大环境下，创业型企业是付费能力最弱的一波企业，在这样的客户群里面去经营联合办公项目，并不具备优势。同时今年大房东也很难，非常考验共享办公这类二房东的营收能力。
前两年，共享办公行业提的概念太多，入场的玩家提供了大量的供给，但是市场的付费能力和经济价值没有体现出来，一旦供过于求，就会加剧泡沫和恶性竞争，转型势在必行。因此，2019 年以来，国内联合办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，其客户群也由初创企业逐渐转向大企业定制。
疫情期间，这个行业也发生了一些新的变化，例如商业地产开始主动寻求和联合办公空间合作，联合办公企业也开始更关注租户的灵活办公需求。
经历共享办公鼻祖 WeWork 上市折戟后，美国资本市场对共享办公概念已不看好，优客工场赴美上市的计划几经波折，最终选择借道 SPAC 模式曲线上市。行业在经历了过于乐观、过于悲观的过山车之后，开始逐渐回归理性。
85% 的平均出租率，无法跨越的生死线
每当我们说起疫情期间大受影响的业态时，联合办公总是首当其冲，实际情况究竟如何？
最近一周，燃财经走访了位于北京国贸核心 CBD 商圈的 WeWork、氪空间，以及位于海淀中关村的 Distrii 办伴。
氪空间位于国贸大都会的社区运营于 2018 年，到访当天，大厅里的人不少，似乎已经恢复了往日的生气，公共区域的电话间里甚至有学生在做作业。
氪空间（国贸大都会社区） 摄 / 燃财经
该空间入驻的企业以小型团队居多，大多为互联网企业，其中包含广汽蔚来、海底捞的职能部门等。根据目测，空置率约 20%。其工作人员称，部分客户是其他空间转迁过来的，其中一家原来是纳什空间的会员，纳什空间倒闭之后，他们还有 20 多万的保证金没拿回来。
氪空间单个工位的均价是 2500-2700 元，每个月有一间位置偏内侧的特价房，7 月特价为 1700 元。按照半年签，10 人的内侧间折后价为 2015 元/工位/月，最低价可以去零化整，押二付一。据地图信息，氪空间原本在北京有 12 家空间，目前只剩 8 家。
同时，地理位置对招租的影响十分巨大，与大都会社区一楼之隔的海航实业大厦社区就显得冷清许多。该社区有两层，其中一层的空置率在 30%，另一层约一半都在空置当中。
氪空间（国贸海航实业大厦社区） 摄 / 燃财经
位于远洋光华国际大厦的 WeWork 是其在北京运营的首家社区，其中入驻的海外团队占到 40% 左右，空置率约占 15%，里面的格局、装修、家具等与氪空间别无二致。按照半年签，7 人的内侧间折后价为 3257 元/工位/月，押二付一，月初付款。
WeWork（远洋光华国际大厦） 摄 / 燃财经
据知情人士透露，今年 WeWork 虽然还在大量招商，其实已有大量闭店的情况发生。WeWork 在前门、兆维工业园、丽都广场的门店也都已关闭。
虽然 15%-20% 的空置率似乎不会对各企业带来致命影响，但在寸土寸金的国贸 CBD，2013 年到 2015 年时，大家都是要排队抢办公室的，价格都一抬再抬。“空置率看起来是 20%，但和当年‘一位难求’的情况相比，那差得可是太远了。”一位业内人士告诉燃财经。
位于海淀中关村悦莱大厦的 Distrii 办伴和另外两家情况则不同，其空间被划归成了两个区域，一边是零散的工位出租，一边是整个开间，承包给了学而思团队，其中还有一个中型的收费活动场地，场景更加综合。为了缓解现金流压力，收费方式为押三付一、押二付三。
Distrii 办伴中关村店的收费活动场地 摄 / 燃财经
闭店的情况也同样发生在 Distrii 办伴身上，其在慈云寺、佳龙大厦等自营门店都关了，其在外企大厦、海淀等地的空间则是合作运营，客户签约之后与物业方进行分成，目前还在招商。
如今，这些玩家们的客户组成已经悄悄发生了变化，中小型企业相比之前少了很多，部分业务转向针对大体量的公司做定制，考虑到整体的续租率进行平衡。
据梦想加运营和市场负责人李峥称，梦想加与快手进行了深度合作，在成都有一个团队直接进驻梦想加空间，而在北京上地的快手总部，近期想新增业务扩张团队，梦想加将直接提供整栋楼的定制化服务。
梦想加今年续租率基本上维持在 70%-80% 之间，但相比续租率，联合办公行业面对的更实际的问题是现金流回款的压力，租户们自身的运转压力变大，“二房东”们的收款也会相应地加大压力，坏账率就会开始提高。
据亿欧调研数据显示，联合办公出租率平均达到 85% 时，才能保持盈亏平衡，这些联合办公玩家仍然没有跨过生死线。
共享办公行业迎来流血第一股
与此同时，共享办公行业终于迎来第一股，但这个第一股，是以被纳斯达克上市公司收购的形式产生的。
7 月 6 日晚间，优客工场宣布已与在纳斯达克上市的 SPAC（特殊目的收购公司）Orisun Acquisition Corp.(以下简称“Orisun”)签订了最终合并协议，合并后公司总价值将达到约 7.69 亿美元，而优客工场去年估值是 30 亿美元。
根据协议条款，Orisun 子公司 Ucommune International 将收购优客工场，交易完成后，Ucommune International 将成为纳斯达克上市公司，待交易生效，优客工场股东及管理层将获得该公司 7000 万股普通股。
同时，优客工场股东还有权获得 Ucommune International 最多 400 万股普通股的收益对价，但前提是优客工场的净收入在 2020 年-2022 年达到特定目标，或在一定期限内使股价达到特定标准。这一三年营收约定被解读为“对赌”，也有业内人士指出，这是对于优客工场股东的额外激励，三年分三次释放。
但其实优客工场原本是打算独立上市的。早在美国时间 2019 年 12 月 11 日，优客工场就曾向美国 SEC 公开递交招股书，拟寻求在美国纽交所上市，股票代码为”UK”，暂定募资规模为 1 亿美元。
研读招股书可以发现，优客工场的收入主要分三类——会员费、营销服务和其他服务，其中会员费主要来自共享办公业务收取的租金，在之前会员收入是主要来源。
招股书显示，在优客工场 2019 年前 9 个月取得的 8.75 亿元营收中，会员收入约为 4.2 亿元，市场及品牌服务收入约为 4.03 亿元，其他服务收入约为 5150 万元。其中，会员和市场品牌服务的收入几乎持平。
但会员费在总收入当中的占比在 2017 年、2018 年分别能占到 92%、88%，到 2019 年却突然腰斩至 48%。与之对应的是，市场及品牌服务收入在 2018 年全年仅为 2460 万，2019 年前三季度的收入就猛增到 4.03 亿。也就是说，在优客工场扭亏为盈的这一年，光是市场及品牌服务收入就占了半壁江山。
优客工场在招股书中解释，2019 年前三季度大部分的营销和品牌服务收入均来源于一家数字整合营销公司省广众烁，优客工场于 2018 年通过 1.5 亿元获得了省广众烁 51% 的股权，其创始人吾震飞也成为了优客工场的 CMO。
这一举动业内称之为“买流水”，买流水能为优客工场带来极大的收入，但利润却很低，因此优客工场还是处于亏损中。尽管优客工场在 2017 年、2018 年及 2019 年前三季度的营收分别为 1.67 亿元、4.49 亿元、8.75 亿元，复合增长率高达到 209.9%；但亏损也在逐年扩大，分别为 3.73 亿元、4.45 亿元、5.73 亿元。2017 年至今，优客工场已累计亏损超过 13 亿元。
至于亏损原因，优客工场在招股书中将重大损失解释为门店扩张、门店重整、门店收购等需要大量的资金。优客工场在 2018 年底运营 162 个空间，到了 2019 年第三季度，运营空间数增至 171 个。多开 9 家空间，对应的亏损额却增加了 1.2 亿元，新开的店反而成了包袱，更别提它前后收购的 8 家联合办公品牌（洪泰创新空间、碎片空间、无界空间、Wedo 联合创业社、Workingdom、爱特众创、火箭科技和方糖小镇等），需要多少资金。
“二房东”的重资产模式让以优客工场为代表的玩家们不堪重负，他们中的不少人都选择大量融资支撑自己的发展。
数据来源 / 天眼查 制图 / 燃财经
2019 年以来，国内联合办公玩家不约而同由二房东模式向轻资产模式转型，由直营店向加盟店转型，优客工场也不例外。毛大庆给自己定了一个目标：2020 年优客工场要签约 100 个轻资产项目，轻重比需达到1:1。
转型轻资产的难题
从重资产转型轻资产，其实还有很长的一段路要走。
“跟重资产相比，转型轻资产之后，收入相对来讲有限，在市场上的状态肯定也会受到很大影响。这两年资本本身就保守，想要得到一个很高的估值，必然得有一定的资产来去做支撑。”杨歌称。
轻资产既没有高增量，又没有高冲量，冲量里面又没有非常强的广告、游戏、IP 电商的流量价值转化，轻资产的价值就会受到资本和市场的质疑，这些玩家们的压力也会很大。
重资产模式下，整个物业的周期会受到经济上下行的影响。在经济上行期拿地会很舒服，因为整个地价都在跟着涨，一旦进入经济下行期，相当于房东是在高位拿地、低位运营，自营的方式最大的缺点就在这里。
来源 / 视觉中国
同时，原本大家想用自营的方式来更快地扩张规模，增加对整个物业的把控力。但在这个过程中，因为产品不用特别标准化就能运营，企业主们就丧失了一些精细化运营的能力。
如今，联合办公玩家们想走品牌化和规模化运营的路子没有错，最基础的是要有标准化的产品去迭代升级。“至于要花多大的精力和成本去打磨产品，就是各个企业不同的选择了。”李峥说。
前有共享办公室鼻祖 WeWork 因巨额亏损上市折戟，后有优客工场上市一波三折，递交招股书 7 个月上市无果，资本方对联合办公行业的态度趋于谨慎，也为行业带来了一定的负面影响。
杨歌认为，“首先会带来资本层面或者企业经营层面的反思，玩家们会切入一些更有实质性效果的运营方式；其次会带来这个行业重组和并购，大家会更加直观的认识到市场容量的上限，抱团取暖有利于形成更有价值的资产，每个公司发挥自己的优势，从竞争关系变成竞合、联营以及并购的关系。”
在这样的状态下，在联合办公行业，纯轻资产和纯重资产都是不现实的，必须要进行结合，穿插一些自创的软性增值服务。
联合办公行业将迎来并购潮
疫情期间，行业内遇到了一些新难题，也发生了一些新变化。
世邦魏理仕近日发布报告显示，今年二季度，北京优质写字楼市场整体空置率上升至 15.5%，为 2010 年第三季度以来最高值。
“以往大家都会觉得我只要占住这个地儿就没问题，现在却发现，即使满足了交通和地理位置要素，租赁价格还是做不上去，空置率还是高，这就对写字楼的运营商提出了新的要求。”李峥称。
一些乙级写字楼，或者老旧的甲级写字楼，它们不仅是希望把楼租出去，赚租金差价，而是希望高品质运营商进入到他们的物业体系里面帮助其运营，近期一些联合办公企业大量收到了业主的这类需求。“现在大概每天有 2000-10000 平的面积的合作需求在往出涌。”李峥称。
一二线城市的写字楼空置率高，租赁价格却没有降低，渠道佣金提升，销售成本也就随之提升。同时，即使是再好的物业公司，其传统的运营逻辑和产品规划还是无法吸引创新企业。但他们持有楼盘的生命周期更长，在大家钱都不充裕的情况下，与联合办公空间的合作或许可以突破瓶颈。
原本这些楼盘可能会选择一个新的业态来盘活自己的资产，但疫情之下，很多 To C 的方向，不管是酒店还是娱乐餐饮，都变成一些高风险的选择，大家会开始考虑一些稳定的 To B 方向的服务，一部分业主开始接触联合办公。
但对于联合办公玩家切入传统的物业运营生意，杨歌持保留态度。“目前具备一些高热度的错觉，现在市场绝对不是在一个抢占资源的时间点，有一些经营性的地产和办公空间释放出来，但并不代表这是一块肥肉，也并不代表骨头好啃。”杨歌直白地解释，大量的空间空出来，原因是底层经营不善，或在运营过程中出现困难，如果能赚钱，人家为什么会退出来？
除了业主方的新需求外，疫情期间远程办公的新模式，使得灵活办公变得越来越重要，企业方的新需求也成了行业的一个新机会，不少联合办公空间应时而动。
来源 / 视觉中国
比如疫情期间大火的在线教育行业，他们有快速培训和招募线上教员的需求，原来的办公楼就没有办法满足。联合办公空间会快速利用会议空间或者开放空间做出一些培训功能模块供使用。
再例如大火的远程办公软件 Zoom，梦想加的技术团队从年初五就开始跟 Zoom 的团队沟通，寻求技术接口。不到一个月的时间就上线了新功能，所有的会议室都可以一键登陆 Zoom 发起会议。因为在北京区域部署了这个项目，复工率大概到 60% 时，视频会议的使用率翻了 7 倍，一下子成为爆款。
再比如疫情使得一些中小型客户的业务受到了很大挑战，必须要压缩成本。联合办公空间会针对这类不再有能力续租的客户准备备选方案。“我们会通过积分的方式，提供外区的灵活工位给这些企业，帮他们解决眼前的问题。”据李峥介绍，梦想加5-6 月的灵活办公积分的销售额，是 2019 年下半年的总和。
这些变化有环境影响的原因，但它更多的是在反应一个事实——任何一个行业都要看到经济的本质价值所在。
可能联合办公在全国范围内就是一门 200 亿的生意，如果本身市场中已经有 10 多个玩家，每一家公司都声称自己是 100 亿估值，这就脱离经济规律了。“最后行业就得进行整合并购，去杠杆去资本化，使市场恢复平衡。”杨歌预判，行业今年将缩减规模、进行整合，留下几家有整合资源能力的头部企业。